自1997年亚洲金融危机之后，我国房地产业迅猛发展，年投资额和销售额均以两位数的速度增长，近两年甚至高达百分之三十多，已经成为我国国民经济的支柱产业。但是，伴随而来商品房买卖合同纠纷逐年增加，据中消协统计，到2002年，因商品房买卖引起的投诉，已经成为消费领域十大投诉之首。究其原因，一是因为一些开发商片面追求利润，不讲诚信，比如手续不全，质量粗糙，在购房合同中设置陷阱等；二是因为房地产业专业性强，购房者既不懂这方面的知识，也没有这方面的经验，弱势地位明显，且风险意识不强。此外还有一个重要的原因，那就是房地产领域立法滞后，有些方面无法可依，有的规章和法律法规之间相互矛盾，双方产生分歧之后难以解决。比如广告的性质，购房欺诈的法律适用，诉讼时效的计算，违约金高低的标准，不能办理产权证如何赔偿，购房合同和按揭合同之间的法律关系等等。几年来笔者接触了大量的商品房纠纷案件，对此深有感触。下面，笔者就广告的性质、购房欺诈的法律适用、诉讼时效的计算这三个问题，结合司法实践，作一简要的探讨

    一 、广告的法律性质因虚假宣传而引发的纠纷在商品房投诉中大量存在，开发商为了吸引购房者，往往把自己的房子说的环境是如何优美，交通如何方便，配套如何齐全。 但等房屋交付了，开发商当初的承诺却没有兑现。 石家庄市就出了这样一个案例：1999年，某房地产开发公司开发一商品住宅小区，其在广告宣传中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。洪某等见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经多次与开发公司接触、协商，与开发商签订了《商品房预售合同》。合同签订后，洪某依约履行了付款义务。2001年7月16日，房地产开发公司向洪某发出入住通知，洪某等发现，小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有，大面积的绿地也改建成车库。洪某认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售。洪某等人向房地产开发公司提出交涉，没有得到满意的答复。洪某等人依据《合同》中的仲裁条款，向石家庄仲裁委员会提起仲裁，要求解除合同、退房还款并赔偿损失。仲裁委查明了以上事实，但认为售楼广告属于要约邀请，不是要约，购房者没有将广告内容签进合同，因此难以追究开发商的违约责任，所以最终驳回了洪某等人的仲裁请求。

 那么，广告到底是要约，还是要约邀请，审判实践中有两种意见。一种意见认为，像其他商业广告一样，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般属于要约邀请或要约引诱 ，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑经缔约过失责任对买受人予以补救。另一种意见认为，由于要约引诱具有“对世性”，当事人在发出要约引诱时必须先尽前契约义务，如揭示合同内容的所有事实，不能随心所欲或作虚假的陈述，因此广告的真实性已成为当今世界各国对广告的最基本的要求。由于开发商对其在售楼广告中作出的说明和允诺的内容，往往又利用其订立合同时的优势地位，拒绝订入合同中，故其明白无误的“说明和允诺”从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺，即广告许诺具有不可撤回性，也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、诚信为内容的前契约义务，通常称之为“要约的形式拘束力”。《中华人民共和国广告法》第9条规定：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、用途、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白。广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当表明赠送的品种和数量。”这一规定体现了诚实信用的先契约义务原理，即清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。因此开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦与购房人签订买卖合同，开发商应当毫无选择的履行广告许诺的义务。

商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但应根据具体情况区别对待，不能机械地将其视为要约邀请。实际生活中，许多出卖人在销售广告和宣传资料中，对其开发出售的商品房及相关设施的说明非常具体、明确，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中的说明和允诺签订合同的。比如有一开发商在报纸上刊登广告：它的小区有15000平方米的大型广场，周围三公里长鹅卵石铺路，平均每座别墅占地1.2亩。这些广告中的售房承诺已经不是一般的要约邀请，而是明确的要约条件，只要购买人与出卖人签订了购房合同，出卖人就应受其广告承诺的约束。由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，双方当事人难以就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，即使可以协商，但基于买受人在房地产市场中的弱势地位，销售广告和宣传资料中的许多说明和允诺没有订入合同之中。而纠纷也正是因实际交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 关于要约邀请与要约的关系，根据《中华人民共和国合同法》第14条关于要约的规定，如果要约邀请的意思内容具体确定，并表明经受要约人承诺即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。所以，出卖人对其开发的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反合同内容的，应承担违约责任。

需要说明地是，对出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条、54条以及最高人民法院《关于贯彻之行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第86条的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。所谓“过分的商业吹嘘”是指有明显的、故意的夸大其词，作不真实的宣传，误导消费者，对于一般的宣传，如在广告中声称的“理想居所”、“置业首选旺地”、升值潜力不可限量等，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者辩别，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担子民事责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。

    二、欺诈是否适用双倍赔偿

根据《消费者权益保护法》第49条的规定，消费者在购买商品或接受服务时，受到欺诈的，可以要求双倍赔偿。此规定令消费者扬眉吐气，好多人在受到欺诈进，拿起了这把利剑，给不讲诚信的商家予以重击，甚至出现了王海等一批职业打假者，但对于商品房欺诈行为是否适用双倍赔偿——惩罚性赔偿，理论上存在分歧。

 惩罚性赔偿也称报复性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿，是对于真实赔偿的一种“附加”赔偿。其目的是补偿原告受到的、法院所认定的、由被告的违法行为所造成的损害。在实践中，这种赔偿是对被告的一个惩罚。

惩罚性赔偿是与补偿性赔偿密切联系、相辅相成的一项民事法律制度。惩罚性赔偿制度最初主要适用于侵权案件，后逐渐延伸到合同纠纷。美国司法部的研究表明，1985年至1995年的10年间，惩罚性赔偿在合同领域中的适用是侵权案件的3倍。我国目前合同责任中能否广泛适用惩罚性赔偿制度，有不同观点。

否定说主张惩罚性赔偿的适用范围应主要适用于侵权责任，在合同责任领域应尽量限制适用。其理由是：（1）违约损害赔偿的主要功能是补偿性，其根本目的是使受害人达到合同在完全履行时的状态，而惩罚性赔偿是在损害赔偿的基础上再加以惩罚，其功能主要是惩罚和制裁。（2）我国《合同法》在归责原则方面以严格责任为一般原则，以过错责任作为特殊原则。在严格责任原则体系下，重点强调了违约责任的补偿性。尽管合同责任要考虑过错，但主要不是用来惩罚主观上的严重过错的行为，违约责任也不是针对违约当事人的主观上的严重过错而适用的。违约损害赔偿主要考虑的是违约行为以及违约是否具有正当理由，而不管违约当事人在违约时主观上是故意还是过失，只要无正当理由而不履行合同，都要承担违约责任。违约责任中也没有必要对严重过错行为进行惩罚。（3）违约损害赔偿的范围因仅限于财产损失，同时也有合同作为依据，所以，赔偿数额相对容易确定，一般情况下不需要借助惩罚性赔偿来为受害人提供充足的补救。（4）惩罚性赔偿旨在补偿受害人损失，惩罚过错行为，并不是为了鼓励交易。而合同关系作为一种交易关系，其本质要求当事人在缔约时，对将来可能发生的违约损害赔偿责任有足够的预见性，惩罚性赔偿的发生的数额是当事人无法预见的，因此不利于鼓励交易。

肯定说认为，（1）传统的违约补偿责任是基于民事主体权利义务平等，以及参与市场竞争和利益分配机会大致相当的前提条件而确定的以填补受害人的实际损失为标准的民事制度。但随着社会经济的发展，社会财富逐渐集中到少数人手中，出现了实力雄厚的经济实体，与个人相比永远处于优越的相对人的强者地位，原先假设的社会平衡被破坏，同时格式合同的大量出现，导致实力强大的经济实体往往通过格式合同订入不公平条款，侵害弱势相对人的利益，传统的违约赔偿责任适用的基础受到挑战。（2）传统的违约赔偿是可以填补受害人受到的损失，但补偿只具有事后补救的效果，起不到事先预防作用。对经济实力强大或者存有恶意的相对人，单纯的补偿不足以遏制再次违约行为的发生，对社会上不特定多数人也不能起到警示作用。（3）从经济分析法学的角度来看，法律行为始终是成本与效益之间的博弈，当做出某种行为所需的成本大于其所预期的收益时，这种行为将受到抑制。因此，当确定的惩罚性赔偿超过因违约所获得的收益时，再次违约在很大程度上将被阻止，从而使法律的权威以及交易秩序和安全得到有力的保护。

笔者认为，根据现行《合同法》的规定，惩罚性赔偿可以适用于合同领域的纠纷。（1）惩罚性赔偿制度虽是英美法系创设的一项民事制度，但它对大陆法系国家的立法和判例的影响是有目共睹的，1993年颁施行的《消费者权益保护法》第49条所规定的双倍赔偿就是我国在借鉴英美法国家立法的基础上而确立的一项惩罚性赔偿制度，它开创了我国惩罚性赔偿制度的立法先河，10年的经验证明，惩罚性赔偿切实地保护了消费者的合法权益，对违法经营行为予以了严厉制裁和遏制。（2）在1999年10月1日起施行的《合同法》第113条中也明确规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈的行为，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，这就表明了惩罚性赔偿责任已开始进入合同领域的纠纷。（3）从《合同法》第144条第2款的规定看，法律对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的情况也予以了认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚，已突破了传统民法中合同赔偿责任只在填补损失不在惩罚的理念。<BR>综上可见，我国立法对惩罚性赔偿责任在合同领域的适用是予以认可的，因此商品房欺诈，可以适用双被赔偿。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 但需要指出的是，商品房的价值很高，欺诈的情形很多，如果说只要构成欺诈，就适用惩罚性赔偿，有可能陷入另外一种不公平。因此，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用，要对惩罚性赔偿责任制度适用的条件、行为类型予以具体明确，比如严重摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，使购房目的无法实现的。

    三、不能办理产权证件是否适用诉讼时效

商品房买卖因不能办理产权证而引起的纠纷，不在少数。有的最终诉到了法院。 交付了房屋，但不能办证，是否适用诉讼时效，有两种不同的观点。

一种观点认为：按照我国合同法第一百三十条、一百三十五条和第一百三十八条等规定，出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购买人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限

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