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“封闭开发”和“打捞贷款”--谈律师从事债务重组业务

作者浦增平杨哲炜来源上海律师2000年第8期发布时间 2002-07-03 浏览次数字体大中小

“封闭开发”和“打捞贷款”--谈律师从事债务重组业务

泛亚律师事务所   浦增平  杨哲炜

    进入资本市场以后，泡沫经济的成份与日俱增。而随着每一轮经济的调整及产业结构的更新，大量债务便成为企业、金融机构乃至国家和地区的包袱。有人说我们已经进入了一个债务时代，随着债务的延伸和扩大，人们对债务的认识也发生重大变化。于是，在经济发达的西方国家，债务重组便成为一门新兴的行业，债务不再代表包袱，在债务中能找到财富、商机和发展空间。
    首先，从事债务重组的专业人士是投资银行家们，他们从资产重组着手，通过资产和债务的有机结合，通过资产和债务的整合，通过资产和债务的包装，并通过资产与债务的证券化上市，实现债务变黄金的梦想。然而，由于投资银行家们虽然擅长资产重组，却不精通法律；而律师虽然精通法律，却不能接受资产重组的运作方式。这样，债务重组这一业务便成为两者能够结合的专业人士的天堂，巨大的重组业务在等待他们去开发，去服务。
    在处理传统意义的债务关系中，律师往往采用“做空”机制，即通过向法院起诉，查封、冻结资产，通过拍卖等处置，有时候需要抓人，或追究有关责任者的法律责任。在现代意义上的债务重组，有时也采取上述措施，但这仅仅是配合性的手段，不是运行方式的主体。通过对债务的清理、锁定、整合与协调，最后走向市场化、证券化和引进新合作者、新资金等，让债务变财富，让债务变商机。这是从事债务重组的新机制，即“做多”机制。在这种机制中，律师跳出传统意义的诉讼，走向谈判，由诉讼律师为主体转向谈判律师为主体。能够从事这类业务的律师不仅要精通法律，还要熟悉投资银行业务，不仅要懂经济法、房地产法、金融法，还要懂公司法、证券法等等。
    债务重组的方式很多，我们在实践中除了采用大家目前已经知道的债转股(包括商业化债转股)还有债权转开发权，债务交换、债务对冲等等。本文主要想介绍针对房地产项目难以走出困境而采用的“封闭开发”、“打捞贷款”银团运作方式。
    长期以来的实践证明，诉讼和拍卖并不是解决债务争端的优良方法，更不是唯一的方法。因此，一种新的调整债务的机制应运而生，尽管这种机制目前仍在探索和不断地总结经验中，但是，这种机制的优越性已开始显山露水，并且已开始为众多具有远大目光的金融机构和债权人所接受，这就是协调机制。在这种机制中，律师扮演着重要角色，即协调作用。通过银行等金融机构以及其他中介机构的支持和配合，使众多债权人抛弃了一味“打”的思想，萌生出“救”的新观念。在帮助困难企业获得新生的同时，也使自己的债权得以套现，共胜共赢。
    一、“封闭开发”和“打捞贷款”运作的对象和模式
    由于20世纪90年代初，沿海地区兴起的房地产炒作热浪在降温之后，使一大批房地产公司造成巨大债务，一大批房地产项目半途而废，特别是大量银行资金流入这些项目和公司后形成巨额不良资产。通过诉讼和拍卖，仍不能解决债权债务。
    为此，使用传统的法律手段不能有效改革现状，市场呼吁采用新的方式来疏理这些债务，将“废品”的房地产项目继续开发完毕，变成成本略高的“成品”。于是，我们尝试的由银团合作、中介机构组合的“封闭开发”、“打捞贷款”的模式被广泛采纳。
    (一)运作对象。
    在目前的探索和试验阶段，这种模式尚较多地运用于成为死盘的房地产项目本身，而未适用于房地产公司。这是因为：
    1、房地产项目投入大，原开发投资的机构显得心有余而力不足。
    2、成为死盘的房地产项目一般前期投入已较大，且债权人中多为银行，银行所占的投资比例也较大，银行为降低自身损失的可能性，比较愿意继续投放贷款。
    3、将房地产项目从房地产公司中剥离，项目前期债务较容易锁定，并且通过对独立项目的整体评估，可以减少银行后续资金的投入风险，降低成本。
    4、房地产项目是实在的东西，是可以看得见、摸得着的，一旦打捞成功，加上良好的包装，还可以形成新的卖点，不但能收回全部资本，操作得好，还可有所盈利，相对负债累累、早已丧失商业信誉的房地产公司来讲，对新投资者更具吸引力，有更强的可操作性。
    (二)运作的人员组成团队运作机制。
    由于进行债务重组，“封闭开发”是一项耗时耗力的系统工程，信息量大，专业性强，并且各个环节丝丝相扣，紧密相联，保持运作进度的平衡，工作量相当庞大。因此，这种系统工程并不是一二个人可以全部完成的，必须由律师和专业人员组成律师团队和专业团队共同完成。由律师在法律程序方面严格把关，在技术上由专业人士进行具体操作。在整个项目的运营中，设立协调人制度，全部项目由主协调人负责，下设各块的分协调人，分协调人下有具体的操作人员，主协调人对客户负责，分协调人对主协调人负责，组成一个梯型结构。在横向和纵向间，时刻保持严密的、高效的信息通道，以保持各协调人及时掌握各方面的信息，并及时采取应对措施。
    (三)运作环节。
    1、对堆积在项目上的债务进行全面疏理和分类，列出所有的债权人、债务性质、债务数额和期限、诉讼情况、财产抵押情况、查封保全情况、担保情况等。并通过发函等方式对众债权人做好安抚工作。这样做的目的，是为了能较透彻地了解项目的债务情况，分清轻重缓急，并对遏制情况的进一步恶化和对已经恶化的情况采取措施提供一个事实依据。
    2、由专家及律师团论证可行性方案。作为“封闭打捞”的协调人及其团队，对整个项目的再运行可行性框架要有个估价，这个框架不需要绝对细化，但必须可以使投资人树立起强大的信心。可行性方案包括：(1)项目的前期投资情况；(2)项目工程的进展情况；(3)项目债权债务堆积情况、分类情况；(4)项目目前的权属情况；(5)项目尚需完成的工程情况和后续投资的框架数字；(6)项目竣工后的租、售意向；(7)市场动态；(8)有关项目的其他情况。
    3、取得政府有关部门的协调和支持，并采取必要的债权债务冻结方式。尽管中国经济模式已由传统的计划经济逐渐转为市场经济，但政府有关部门的支持和依托仍然是必不可少的。通过取得政府部门的支持，可以获得优惠政策，并可以通过斡旋等方式取得很多关键性单位的谅解，为项目进展获得宝贵的时间和空间。有些项目必须通过政府支持，或当地政法委及人大出面协调。由于这些项目及开发商存在大量债务，所以一旦有新资金投入，可能会引起新的诉讼和查封。所以必须要创造一个封闭的环境，并采取一些特定的法律手段，使项目及债权债务处于冻结状态。这些手段包括关联诉讼和谅解性资产保全。
    4、专业律师团队的谈判协调工作。对一个已经资不抵债的企业来讲，其商业信誉已降到了最低点，几乎已经完全丧失。因此，从战略角度来讲，再让企业出面作协调工作显然是不适合的。这时就需要一个具有较高公信力的角色来调整债务人与债权人、债权人与债权人之间的关系。具有特殊地位和身份的律师，就当仁不让的承担这个重任。
    作为一支具有较高水准的律师团队，可以从较为宏观的高度看待一个问题，从不同角度来评价一个事物，再加以细化，从而帮助当事人权衡利弊得失，这对于缓解矛盾，减少冲突，具有相当重要的作用。通过律师在债权人之间，特别是在项目上有投资的债权银行之间的协调谈判，取得债权人的谅解，并使投资方有信心继续投资，以使项目最终能完成，债权人银行能收回投资，甚至获得一定的收益。
    5、对项目进行整体资产评估。资产评估是指聘请具有资产评估专业资质的资产评估公司对项目工程的评估基准日以前投入资金成本费用等进行估算，并对评估基础日以后需要追加投入的资金、打捞贷款所需要的资金、追加投入的工作量价值、项目竣工后的总体价值等进行评估。
    对项目进行资产评估有利于律师团、债权人银行、再投资人了解项目目前的具体状况，可预期发展情况，对追加投资的可行性和必要性提供参考依据，也是与银行和再投资人内部协调的筹码。
    为确实保障债权人银行和再投资人的利益，防止项目评估的水分，一般应当由债权人银行和再投资人共同协商，确定由有较高评估资质的评估公司进行此项目的评估工作。
    6、对公司历年来的帐务进行全面审计和调整。对一个长期负债、濒临倒闭的企业而言，其管理系统和财务系统一定处于混乱状态，因此，必须对公司帐务进行重整，对公司各项资金流向进行严格审核，为追究有关人员的法律责任和其他责任提供依据。
    7、对“打捞”方案进行申报、审批与论证。由于完成上述工作以后，一个整体“打捞”的方案即可出台。方案出台后，参与的银行特别是牵头的银行必须通过内部申报、审批手续，银团中的其他机构也有一段方案论证过程。有时候参加论证的单位还不仅仅限于“打捞者”，还包括当地政府职能部门、法院、其他债权人等等。
    8、组成各专业小组，各司其职。当原开发商无力完成项目后，其有关权利会被要求交出，或直接由债权人组成重组领导小组。然而许多具体工作仍需要专业分工，如工程建设、项目监理、法律事务、售楼等等，需要由债权人指定或委托专业人士完成。于是，再组成各专业小组，吸收一定的原工作人员，各司其职，具体实施。其中，律师在这些专业小组和重组小组中起重要作用。
    9、资产整合、调整定位。许多房地产项目由于设计时或在市场定位上考虑不够完善，有些已落后于市场发展。所以参与重组的律师不仅需要将该项目完成，还需要对其中不同的资产结构进行调整，包括债权转股权、债权回购、阶段持股、债权对冲、债权分散等等，重新调整债权债务和资产。同时，对完成的房地产项目也需要重新市场定价。如将原一般写字楼改成智能化、数字化、科技含量较高的商务楼。有些可以在政府支持下，改成科技创业楼、网络信息开发楼等，由政府给优惠政策，形成一个新的、好的概念项目。
    10、寻找合作新伙伴，促进资产证券化。一个经过重组、整合的楼盘、项目和资产，要真正走出债务困境，必须寻找新的合作伙伴，有新的受让方，或将重组后的资产证券化，然后才能套现，偿付债务，最终消化债务。特别是银团“打捞者”，常常会把这些解决方案作为“打捞”与继续融资的首要条件。那么，律师不仅是一个债务重组的专家，又是一名投资银行专业工作者。通过策划各种方案，通过设计各种发展计划，通过好的投资组合来吸引新的合作伙伴。并且，需要花更多时间，为新的加盟者提出一个好的计划，包括资产置换与剥离、新的项目抵押贷款与买房还款计划组合、包装上市、改造后装进上市公司、设计用项目配股计划等等。这一阶段是最后阶段，也是最重要的环节，有时候必须从一开始便着手安排。
    (四)发放贷款，重塑工程。
    在相应的基础工作都准备就绪后，接下来的工作就是在银团贷款银行和律师团的总体协调下，由各贷款银行按照一定标准确定再投放贷款的比例和数额。由银行的贷审委通过后，统一发放贷款，将项目工程建造完毕，使银行避免坏帐，企业获得新生。
    二、“封闭开发”和“打捞贷款”中应注意的要点
    如此巨大的系统工作，必然会遇到不少难点，具体如下：
    (一)担保问题。
    1、为项目前期贷款担保的企业由于项目的失败，不可避免地应当承担担保责任，可谓与项目共损共荣，一旦项目全部失利，担保企业也面临重大的财产损失。基于这一点，可以通过协调和谈判，说服原担保企业为新的项目注资继续提供担保，而银行一般也乐于接受这种形式的担保。
    2、可以另行寻求其他一家或多家其他具有优秀的信用担保资质或优良资产提供抵押担保的企业。不必拘泥于一家企业，可以将担保总体拆细，由多家企业共同担保或针对不同贷款行分别对口担保。
    (二)项目竣工后的销售接盘问题。
    1、最佳的方案是找一家具有相当实力的境内或境外企业对该项目进行全面接盘，以便银行所发放的贷款能快速回笼。但由于目前国内房产市场较为疲软，各大中型企业严重缺乏资金，因此由国内某一家企业直接接盘并一次性付款的可能性不大。
    2、采用办公用房按揭购买的方式。由于中央银行最新出台的允许单位办公用房按揭的有利政策，因此就整个项目而言，可以采取“整体接盘，银行按揭”的方式，由购买方将所购置的楼盘进行抵押，分期付款，这样，银行的风险也就降低到了最小。
    3、以能每年及时清偿银行贷款的利息为目标，寻找一家或几家企业将项目整体出租或分散出租，所收的租金放到一个特定帐户中，按银行各自的贷款比例偿还贷款利息，然后再另寻时机售房变现。
    4、最好的办法就是安排上市公司，外资大公司接盘，再做一个计划。
    (三)必须将债务锁定。
    对贷款银团来讲，“打捞贷款”的发放，目的是帮助项目竣工并最终能出售套现，以避免银行自身的坏帐和企业倒闭，如果“打捞贷款”的发放变成偿还项目上原来的债务，银行是不会同意的。因此，在“封闭开发”、“打捞贷款”计划中，债务能否在形式上和数字上锁定是至关重要的，关系到银行和打捞资金的风险，只有而且必须将债务锁定住，才能确保打捞成功。同时，债务锁定也是银团进行再次贷款的基本条件之一。
    1、对债务在形式上的锁定。在项目前期开发过程中，项目上推积着相当重的债务，而债权人为了保障自身的利益不受到损害，势必争先恐后，以诉讼来实现抵押权等方式分之而后快。这样做尽管有可能保障了其一部分的权利，但对于整个国有资产来讲，却是毁灭性的，并由此产生恶性循环，导致银行坏帐、企业损失严重，甚至于倒闭。因此，制止或者避免这种破坏性的行为对“封闭打捞”来说是重中之重。
    2、对债务在数字上的锁定。在对项目上的原有债务在形式上进行锁定的同时，在债务数字上也必须锁定，以避免债务数字的无限扩大，而导致即使项目竣工，也由于成本过高而无法变现。对债务数字锁定，目前可采取以下几种方式：
    (1)债权银行挂帐停息，表外计息。由于债权银行在项目中投入的资金比例相对较高，因此，高额的银行贷款利息使项目的成本不断提高。为确保银行方的主要利益不受到损坏，由银行方主动让出一块利息，将利息表外计算，待打捞成功之后，先行偿付本金，如有赢余再计付利息。
    (2)其他债权方让利。其他债权方包括项目的施工方、参建方等，由于对这些债权方的欠款长期不能支付，也导致了一定的高额利息，对这一块利息，也必须说服债权方作出让步。
    (3)债权转股权或阶段性持有债权转化的股权。债权转股权是债务时代中的一种较为新形的方式，对处理债权方的呆帐、坏帐，有一定积极的作用。对于“封闭打捞”计划而言，某些债权人债权数额较大，即便打捞计划成功，也有可能不能马上套现。于是通过协调谈判，可以将竣工后的项目中相当于债权价值的房屋暂时冲抵原有债权，待公司有能力支付后，再制定回购计划，逐步兑现；也可以将这部分债权转化为以后拟成立的项目公司的股权，以将该部分债务进行锁定。
    (四)设立独立帐户，由银团和律师团共同监管。
    既然银团“打捞贷款”目的是为了拯救项目和确保银行前期投资避免坏帐，那么对“打捞贷款”必须做到专款专用，确保“打捞资金”决不外流。所以，应当对于“打捞贷款”专门设立一个帐户，由贷款银团和律师共同监管，保证贷款资金的发放和使用。
    三、债务重组实践中的体会和新思路
    “封闭开发”、“打捞贷款”计划及其债务重组方式，是我们在不断地探索和实践中摸索出的一条新思路，并且在实际操作中已经取得了较好的成效。
    (一)律师团队及主协调律师在参与债务重组中的作用。
    律师是具有较高水准的为社会提供法律服务的专业工作者。在企业债务重组工作中，律师担当着不可或缺的角色，同时对于律师也是一种机遇和挑战。它打破了以往人们思想意识中律师的定式概念，将团队中每位律师的长处集于一身，形成一个强有力的作战系统，为整个项目的运作保驾护航。团队成员之间应当分工明确，但是又要互通有无，顾全大局，时刻保持信息的通畅，形成一个半紧密性机制，既能协同作战，又能单兵作战。而主协调律师更是团队中的灵魂，需要高瞻远瞩的气魄，广博的知识，敏锐的洞察力，高明的交际与谈判技巧等，只有具备了这些素质，才能统领全局，迈向胜利。
    (二)债务重组工作中职工问题的解决。
    职工是企业的生命，对于一个困难企业而言，职工的安置等工作也是不可忽略的。
    1、作好团结组织工作，共渡企业难关。在企业困难时期，应当做好职工宣传工作，号召全体职工团结一致，生产自救，共渡难关。
    2、妥善做好职工安置分流工作。
    3、试行职工持股计划，使职工成为企业的主人。职工持股计划是近年来国有企业改革的一个新课题。在对企业债务重组过程中，可以通过职工持股会方式，将所欠职工工资、职工集资款等转换为职工对公司的股权，使职工的命运真正与企业捆绑在一起，并使职工成为企业的真正主人。
    “封闭开发”、“打捞贷款”是我们近几年从事债务重组中摸索出的一种方式，它与债转股、债务置换、债权转开发权等等一样，是一项系统工作，而且时间跨度较长，用时间换空间。这对从事这项工作的律师也是一种考验和挑战，如果没有团队机制，没有各专业律师的组合，没有耐心，也无法从事这一业务。所以说，我们开发这一律师业务，虽然有很大的现实市场与潜在市场，但真正的竞争仍不是十分激烈，更多的律师愿意从事那些周期短、收益快的诉讼与常规非诉项目业务。即使有志参与这一行业的律师，也因囿于上述限制而不敢投入。然而，面对世界经济一体化进程加快，产业结构调整加快，一个债务时代已经到来，市场最终会造就一大批从事债务重组的律师，市场最终会将各种专业律师组合起来，形成团队作业，完成这一使命。

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